Gewerbemiete in der Pandemie – Der Gesetzgeber versucht zu helfen – Anpassungen und Senkungen der Gewerbemiete sind möglich

Gewerbemiete in der Pandemie – Der Gesetzgeber versucht zu helfen – Anpassungen und Senkungen der Gewerbemiete sind möglich

Rechtsanwalt-Michael-Spengler_Moenchengladbach_slider32

Die Covid 19 Pandemie lässt vor allem Gastronomen und andere kleine und mittlere Gewerbetreibende nicht zur Ruhe kommen. Planungssicherheit besteht in keiner Hinsicht mehr, auch da hinreichende Prognosen der Bundesregierung nunmehr ausbleiben. So ist es für viele Gewerbetreibende eine bedauerliche und wutsteigernde Zeit des Abwartens, die bis zur Existenzgefährung reichen kann.

Der Gesetzgeber hatte in seiner langatmigen Schläfrigkeit einst reagiert und für den Zeitraum von April bis Juli 2020 einen sog. „ Kündigungsstopp“ wegen Mietrückständen eingeführt. Der Juli ist nunmehr lange vergangen.

Hilfspakete decken längst nicht jeden Fall und bei der Auszahlung der Hilfen kommt es zu geradezu desaströs langen Verzögerungen. Ein Entgegenkommen von Dritten mit denen Gewerbetreibende zusammen arbeiten oder Verträge geschlossen haben gibt es dabei in der Praxis kaum. Zumeist wird unrealistisch darauf verwiesen es gäbe hinreichend Fördergelder für Gewerbetreibende.

Nunmehr ein kurzzeitiges Erwachen des Gesetzgebers: „Anpassung von Gewerbemiete möglich“

Aus seinem Winterschlaf erwacht ist dem Gesetzgeber nunmehr aufgefallen, dass Probleme trotz Hilfen weiter bestehen. Dies wohl auch, da eine Welle von Klagen bei den Gerichten aufliefen.

Hier wurde häufig geltend gemacht durchs die Schließung bestünde ja pandemiebedingt ein sog. „Mietmangel“, d.h. die vereinbarte Verwendungsmöglichkeit der Mietsache sei eingeschränkt und man dürfe daher weniger Miete zahlen oder anders ausgedrückt die Miete mindern.

Derartige Argumentationen wurden von den Gerichten überwiegend zurückgewiesen. Dies erscheint auch richtig. Der Zustand der Mietsache hatte sich durch Corona schließlich nicht verändert. Die Mieträume durften ja nur nicht mehr z.B. durch Gäste betreten werden, da kein Gewerbebetrieb stattfinden durfte.

Der Gesetzgeber hat nunmehr durch ein neues Gesetz angeordnet, dass eine sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ im Gewerbemietrecht vermutet wird, sofern bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

Der Mieter kann in diesem Fall die Anpassung der Gewerbemiete verlangen.

Hierbei handelt es sich jedoch nicht um einen allgemeinen Leitsatz auf den sich jeder berufen kann, sondern:

Eine Anpassung der Gewerbemiete kann nur dann erfolgen, wenn die Folgen der Pandemie für den Mieter unzumutbar sind. (Vgl. § 313 I BGB)
Geregelt ist die neue Vermutung in Art. 240 § 7 EGBGB der auf § 313 I BGB Bezug nimmt diese lautet:

„(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Die Frage wann eine Anpassung in Betracht kommt hängt damit von der Frage ab, ob die Situation des Mieters unzumutbar ist.

Es kommt auf die individuelle wirtschaftliche Betroffenheit des Mieters durch die Corona Pandemie an.

Wovon hängt das ab ?
Stellen Sie sich zum den Fall eines Grillrestaurant vor, dass nunmehr gezwungen ist „Take Away“ anzubieten:

-> Wie hoch sind die tatsächlichen Umsatzeinbußen ? Wieviel kann hier noch erwirtschaftet werden ?
-> Wieviel „Hilfeleistung“ wurde erhalten ?
-> Wann wurden die Hilfen erhalten ? Sind diese aufgebraucht ?
-> Bestehen oder bestanden vorübergehende Umsatzeinbußen oder sind diese durchgehend
gegeben ?
-> Ist die Existenz bereits bedroht ?

Auf die Anpassung der Miete kann der Mieter vor Gericht sogar klagen, sofern mit dem Vermieter keine Einigung über die Anpassung zustande kommt. Es sind nach derzeitigem Stand eine Reihe solcher Klagen zu erwarten.

Fazit:
Der Gesetzgeber hat erneut schläfrig zurückhaltend reagiert! Es bietet sich jedoch durch die eingeführte Vermutung immerhin auch eine Chance für Mieter!

Eine zu erwartende Klagewelle wird den Druck auf die Vermieter nach Bekanntwerden der ersten Entscheidungen dieser Art weiter erhöhen, sodass durchaus mit einem Entgegenkommen der Vermieter zu rechnen ist.

Derzeit fraglich ist, ob Anpassungen der Miete auch Rückwirkend verlangt werden können, da es auf die individuelle Situation des Mieters ankommt drängt sich eine vorherige anwaltliche Prüfung auf.

Im Falle einer anwaltlichen Prüfung durch durch den Author übernimmt dieser bei positiven Ergebnis der Prüfung auch die Verhandlungen mit dem Vermieter.

Sprechen Sie uns zu diesem Themenkomplex gerne an.

Wir sind für Sie uneingeschränkt unter der Rufnummer 02161 / 678 1355 erreichbar und bieten auch Telefon- und Videotermine zu dem Thema an.

Beitrag von: Rechtsanwalt Michael Spengler